解讀人：國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人
怎么調(diào)？
優(yōu)先發(fā)展且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目用地可打7折
中西部使用國(guó)有未利用地，可打1.5折至5折
此次調(diào)整，對(duì)各省(區(qū)、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目和以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行。
據(jù)了解，優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各省(區(qū)、市)依據(jù)國(guó)家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過(guò)《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工工業(yè)項(xiàng)目是指在產(chǎn)地對(duì)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進(jìn)行初次加工的項(xiàng)目。
對(duì)中西部地區(qū)確需使用城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國(guó)有未利用地，且土地前期開(kāi)發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的15%執(zhí)行。使用城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%執(zhí)行。
省級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際，盡快制定公布本省區(qū)市的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
為什么要調(diào)？
2008年工業(yè)用地增長(zhǎng)率下降幅度最大
服務(wù)于保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需的宏觀調(diào)控目標(biāo)
2006年12月底，國(guó)土資源部公布了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，并明確了實(shí)施要求。從相關(guān)調(diào)研和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)情況看，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)政府出讓行為給予了強(qiáng)力約束，極大地壓縮了惡性競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)相壓價(jià)的空間，在建立合理的工業(yè)用地出讓價(jià)格水平、保障土地所有者合法權(quán)益、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等方面發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，工業(yè)用地招拍掛出讓制度的推進(jìn)，向逐步理順工業(yè)用地價(jià)格形成機(jī)制邁出了重要一步。2008年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了一定變化，對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，市場(chǎng)呈下行態(tài)勢(shì)。
2008年全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市各種用途的地價(jià)增長(zhǎng)率降至近6年來(lái)的最低谷，商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別為0.92%、0.43%、-0.47%。各用途地價(jià)增長(zhǎng)率下降幅度也較大，其中工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率下降幅度最大，比上年同期下降16.24個(gè)百分點(diǎn)。
結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，此次調(diào)整，主要著眼于適當(dāng)調(diào)整《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策，解決地價(jià)政策與產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合、地價(jià)在促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等方面的作用等，逐步建立相對(duì)靈活、差別化的地價(jià)管理政策，進(jìn)一步發(fā)揮其“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的作用，服務(wù)于保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平的宏觀調(diào)控目標(biāo)，從而更好地落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展重大決策，促進(jìn)工業(yè)用地的利用方式向政府調(diào)控目標(biāo)的轉(zhuǎn)變。
新政延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？
根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化適時(shí)調(diào)整
國(guó)家未放松淘汰落后產(chǎn)能的土地閘門(mén)
國(guó)土資源部將會(huì)跟蹤其實(shí)施效果，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化，適時(shí)調(diào)整。工業(yè)用地的管理政策，主要應(yīng)體現(xiàn)如下幾點(diǎn)思路：一是控總量。目前，我國(guó)工業(yè)用地占用地總量比例明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，充分挖掘存量用地潛力，節(jié)約集約用地，從而保護(hù)耕地，將是下一步的工作方向；二是調(diào)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)能；三是上水平，避免低水平重復(fù)建設(shè)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，按照十七大所要求的“逐步建立和完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價(jià)格形成機(jī)制”將是工業(yè)用地地價(jià)管理的目標(biāo)。所以此次調(diào)整并不意味著國(guó)家放松了在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、淘汰落后產(chǎn)能方面的土地閘門(mén)。
此次調(diào)整的實(shí)施政策是有選擇、有控制的。《通知》中明確了適用政策必須同時(shí)具備“優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)”和“用地集約”兩項(xiàng)條件，對(duì)用地集約的認(rèn)定是容積率、建筑系統(tǒng)、投資強(qiáng)度三項(xiàng)指標(biāo)必須同時(shí)超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的一定幅度，目的是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和節(jié)約集約用地。而且，為防止各地操作中出現(xiàn)偏差，《通知》中嚴(yán)格按照國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)文件“不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和”出讓土地的規(guī)定，對(duì)具體工業(yè)用地項(xiàng)目的最低價(jià)實(shí)施政策設(shè)定了底線。
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