重慶市國(guó)土房管局關(guān)于貫徹落實(shí)重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實(shí)施辦法等有關(guān)規(guī)定的通知
2009-07-31 10:17:07
渝文審[2009]15號(hào)
渝國(guó)土房管發(fā)[2009]254號(hào)
各區(qū)縣（自治縣）國(guó)土（房管）局（分局），市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心，市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)，市級(jí)各土地儲(chǔ)備集團(tuán)公司：
重慶市人民政府《關(guān)于印發(fā)重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實(shí)施辦法的通知》（渝府發(fā)〔2008〕119號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易成本審計(jì)評(píng)估的通知》（渝府發(fā)〔2008〕122號(hào)）、《關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（渝府發(fā)[2009]9號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）是規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，從源頭上預(yù)防和治理建設(shè)領(lǐng)域腐敗的重要文件，國(guó)土資源部門和有關(guān)單位必須認(rèn)真履行職責(zé)，切實(shí)抓好學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)工作。現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：
一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識(shí)，全面貫徹落實(shí)《通知》的要求
各區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門以及有關(guān)單位要高度重視貫徹落實(shí)《通知》工作，迅速組織學(xué)習(xí)，全面理解把握《通知》的精神實(shí)質(zhì)、指導(dǎo)原則、主要內(nèi)容和具體要求，進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用各環(huán)節(jié)的依法行政工作，進(jìn)一步完善公開、公平、公正的市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地利用的執(zhí)法監(jiān)督，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和行業(yè)自律。要大力開展宣傳工作，使政府、各部門領(lǐng)導(dǎo)干部和群眾充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)用地管理、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理工作的重大意義，增強(qiáng)全面貫徹落實(shí)《通知》要求的自覺性。
二、加強(qiáng)內(nèi)外業(yè)調(diào)查工作，規(guī)范土地使用權(quán)出讓文書與出讓行為
（一）摸清擬供應(yīng)土地周邊及空間關(guān)系并及時(shí)告知。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)前，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查該宗土地地表各類管網(wǎng)，空中電網(wǎng)、軌道交通、微波、航空器等空中走廊，地下軌道交通、各類管網(wǎng)、人防設(shè)施、地質(zhì)（震）災(zāi)害、土壤環(huán)境影響評(píng)價(jià)，交通進(jìn)出口方位、水電氣接口及容量、各類安全保護(hù)距離、周邊景觀視線通廊，黨政機(jī)關(guān)辦公用地、軍事設(shè)施，放射性物質(zhì)、粉塵及噪音污染源，變電站、加（配）油（氣）站、油氣井口、垃圾處理場(chǎng)、廣告牌等設(shè)施對(duì)宗地的影響程度等基礎(chǔ)工作，對(duì)土地利用有明顯影響的應(yīng)在土地招拍掛出讓時(shí)告知。
（二）充分利用地形地籍電子圖件反映相關(guān)要素。依照渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第十四條、第十五條的規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣）要在對(duì)擬供應(yīng)的土地熟地化之后，按規(guī)劃部門發(fā)出的規(guī)劃條件函的附圖要求實(shí)地放線，并轉(zhuǎn)繪在1/500到1/1000地籍圖上、注明拐點(diǎn)座標(biāo)（地上、地下），用不同的線型關(guān)系進(jìn)一步分清擬供應(yīng)土地的出讓、劃撥性質(zhì)以及建設(shè)用地使用權(quán)的地上、地下空間關(guān)系。該圖件表達(dá)的宗地形狀、凈建設(shè)用地面積以及地上、地下空間關(guān)系，應(yīng)與規(guī)劃條件函附圖一致。同時(shí)，將兩類圖件作為擬供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)有效的技術(shù)文件，并在土地招拍掛出讓時(shí)告知。若規(guī)劃條件函的附圖與該地籍圖有不一致之處，應(yīng)予特別提示。有條件的地方應(yīng)當(dāng)將兩類圖紙電子化。
（三）進(jìn)一步規(guī)范土地出讓行為及公示文書。要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《合同法》、《行政訴訟法》、《行政許可法》、《行政監(jiān)察法》、《國(guó)家賠償法》等法律法規(guī)，提高依法行政能力。要認(rèn)真貫徹落實(shí)渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第四條、第十九條的要求，一要建立土地供應(yīng)重大事項(xiàng)有關(guān)部門會(huì)審制度。土地供應(yīng)方式、供應(yīng)價(jià)格、供應(yīng)數(shù)量等重大事項(xiàng)要由多部門集體會(huì)審研究確定。主城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的由區(qū)國(guó)土分局對(duì)土地供應(yīng)價(jià)格予以初審后，按本《通知》第四條規(guī)定進(jìn)行成本審計(jì)（評(píng)估），再由市國(guó)土部門會(huì)同有關(guān)部門集體會(huì)審確定；主城區(qū)外的參照?qǐng)?zhí)行。二要認(rèn)真編制土地招拍掛出讓各類文書。規(guī)范文書格式及其實(shí)質(zhì)內(nèi)容、文書發(fā)布的時(shí)間、地點(diǎn)及招拍掛出讓交易規(guī)則均要公開透明、集體研究決策，對(duì)每一環(huán)節(jié)都要做好書面記錄。凡制作涉及管理相對(duì)人的文書，要確保要約人與應(yīng)約人之間、應(yīng)約人與應(yīng)約人之間的公平，減少歧義，防止瑕疵。
三、強(qiáng)化管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地價(jià)格確定技術(shù)路線
（一）渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第三條“已供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)改變用途收回土地后出讓”是指下列情形：
1、依法調(diào)整為加油（氣）站用地、一類居住用地的；
2、非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地依法調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的；
3、劃撥性質(zhì)的土地依法調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的；
4、劃撥性質(zhì)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屝再|(zhì)的土地后改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性建設(shè)用地性質(zhì)（含原外資企業(yè)有償使用土地）的；
5、其他經(jīng)有審批權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定屬于“改變用途收回土地后出讓”情形的。
渝府發(fā)[2008]119號(hào)文件所指的“經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”及“項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)”是指按新地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求依法實(shí)施拆除重新建設(shè)行為的用地。
對(duì)以上情形，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：
（1）原土地使用者應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門提出交回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的申請(qǐng)；
（2）區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門接申請(qǐng)后，向規(guī)劃部門函詢?cè)撏恋氐囊?guī)劃用途及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)；
（3）區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門接規(guī)劃部門函復(fù)意見后，經(jīng)甄別符合上述情形的，可由國(guó)土部門委托中介機(jī)構(gòu)按國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定對(duì)該宗地按原用途、原取得方式審計(jì)（評(píng)估），評(píng)估價(jià)不含已交的出讓金。評(píng)估基準(zhǔn)日為土地使用權(quán)收回之日。該評(píng)估報(bào)告應(yīng)送有審批權(quán)的人民政府國(guó)土部門委托的有關(guān)組織備案；
（4）區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門依據(jù)評(píng)估報(bào)告，按渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第三十二條的規(guī)定，對(duì)應(yīng)當(dāng)給付原土地使用者的費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)確認(rèn)（審計(jì)程序參照本通知第四條規(guī)定執(zhí)行）。同時(shí)，與原土地使用者簽訂土地補(bǔ)償價(jià)格協(xié)議。
（5）國(guó)土部門依照程序報(bào)有審批權(quán)的人民政府收回該宗土地使用權(quán)，同時(shí)收回原國(guó)有土地使用證并注銷；
（6）收回后的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，由國(guó)土部門委托中介機(jī)構(gòu)按規(guī)劃部門重新核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃條件、依照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定評(píng)估。該評(píng)估報(bào)告應(yīng)送有審批權(quán)的人民政府國(guó)土部門委托的有關(guān)組織備案；
（7）有審批權(quán)的人民政府國(guó)土部門依照相關(guān)規(guī)定確定該宗國(guó)有土地使用權(quán)供應(yīng)價(jià)格，并經(jīng)集體研究會(huì)審確認(rèn)。同時(shí)，按規(guī)定程序向社會(huì)公示實(shí)行招拍掛出讓。
（二）2008年11月20日渝府發(fā)[2008]119號(hào)文印發(fā)以后，國(guó)土部門依法將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在有形土地交易市場(chǎng)上招拍掛出讓、規(guī)劃部門依法批復(fù)增加建筑面積后受讓方申請(qǐng)修訂出讓合同的，須嚴(yán)格按照渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第二十六條的規(guī)定執(zhí)行。
（三）2008年11月19日前國(guó)土部門已依法出讓土地、規(guī)劃部門已依法核發(fā)超建筑面積行政許可，受讓方申請(qǐng)修訂出讓合同的，按原政策執(zhí)行。
（四）2008年11月19日前國(guó)土部門已依法供應(yīng)土地，在2008年11月20日之后規(guī)劃部門依法批復(fù)增加建筑面積，因增加規(guī)模補(bǔ)交土地出讓金的，須嚴(yán)格按渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第二十六條的規(guī)定執(zhí)行。
（五）符合渝府發(fā)[2008]119號(hào)文第三十條規(guī)定情形的，按下列程序辦理：
1、國(guó)土部門按規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證所確定的用途，在政府批復(fù)文書及劃撥決定書中載明前述用途，權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)據(jù)此予以土地登記；
2、業(yè)主持規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及劃撥性質(zhì)的土地證，向國(guó)土部門申請(qǐng)將該項(xiàng)目中配建的聯(lián)體商業(yè)用房對(duì)應(yīng)的土地辦理出讓手續(xù)。國(guó)土部門依照規(guī)定程序向社會(huì)進(jìn)行公告，接受社會(huì)監(jiān)督，公告期間無書面異議的，與業(yè)主簽訂土地出讓合同；
3、業(yè)主依土地出讓合同約定按期繳納土地出讓綜合價(jià)金，權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)依法辦理用途變更登記。
（六）渝府發(fā)[2009]9號(hào)文第十七項(xiàng)“居住用房地下配套建設(shè)的車庫(kù)和設(shè)備用房，免交土地出讓金”的規(guī)定，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
1、執(zhí)行時(shí)段為2009年1月12日至2009年12月31日。執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)僅是針對(duì)在此期間國(guó)土部門依法將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)上公示招拍掛出讓的情形；
2、2009年1月12之前國(guó)土部門已依法將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)上公示招拍掛出讓（含依法協(xié)議出讓）的，按原政策執(zhí)行。
3、對(duì)居住用房地下配套建設(shè)的車庫(kù)和設(shè)備用房，不計(jì)土地出讓金的，應(yīng)在土地出讓合同的計(jì)價(jià)條款中對(duì)免征土地出讓金情形規(guī)范表述為：“居住用房××?的建筑面積對(duì)應(yīng)的地下車庫(kù)和設(shè)備用房的建筑面積××?，相應(yīng)的××萬元土地出讓金不再征收”。
四、確定機(jī)構(gòu)，完善機(jī)制，全面規(guī)范土地成本審計(jì)（評(píng)估）行為
為充分體現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性，各區(qū)縣（自治縣）要按渝府發(fā)[2008]119號(hào)文精神，建立和完善土地成本審計(jì)（評(píng)估）機(jī)制：
主城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地成本審計(jì)（評(píng)估）工作，由市國(guó)土部門每年在全市A級(jí)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、具有審計(jì)執(zhí)業(yè)資格的中介機(jī)構(gòu)中公開招標(biāo)一批土地評(píng)估、審計(jì)中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)從事此項(xiàng)工作。2009年中介機(jī)構(gòu)招標(biāo)的條件是：一是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)具有A級(jí)資質(zhì)并從事土地評(píng)估工作兩年以上；二是審計(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本金在100萬元以上，注冊(cè)會(huì)計(jì)師30人以上，具有從事大型國(guó)有企業(yè)（市國(guó)資委管轄的集團(tuán)性公司）審計(jì)經(jīng)驗(yàn)兩年以上的。市國(guó)土房管局有關(guān)機(jī)構(gòu)將采用抽簽方式在此范圍內(nèi)隨機(jī)選取土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，被選中的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在五個(gè)工作日之內(nèi)、審計(jì)中介機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)在十個(gè)工作日內(nèi)對(duì)擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地招拍掛出讓土地成本審計(jì)（評(píng)估）完畢，并將審計(jì)（評(píng)估）結(jié)果送有審批權(quán)的人民政府國(guó)土部門委托的有關(guān)組織備案。
主城規(guī)劃區(qū)外的區(qū)縣（自治縣）要參照此規(guī)定制定中介機(jī)構(gòu)選取實(shí)施辦法，并報(bào)市局備案。
五、嚴(yán)格監(jiān)管，加強(qiáng)自律，防止土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗
（一）加大監(jiān)督檢查力度。各區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門要加大對(duì)渝府發(fā)〔2008〕119號(hào)文中第五章法律責(zé)任執(zhí)行力度的監(jiān)督檢查。凡違反渝府發(fā)〔2008〕119號(hào)、122號(hào)文規(guī)定的，將按監(jiān)察部、國(guó)土資源部《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（15號(hào)令）、重慶市人民政府《關(guān)于印發(fā)重慶市違反土地管理規(guī)定行政首長(zhǎng)問責(zé)暫行辦法的通知》（渝府發(fā)〔2008〕1號(hào)）的規(guī)定啟動(dòng)行政問責(zé)。同時(shí)，要依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)土部門工作人員的保護(hù)，凡遇恐嚇、脅迫等危及人身安全等情形的，要立即向組織匯報(bào)并報(bào)公安機(jī)關(guān)。
（二）加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。各區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門工作人員在審計(jì)（評(píng)估）及價(jià)款撥付過程中收受賄賂、玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由監(jiān)察部門給予政紀(jì)處分；涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。審計(jì)（評(píng)估）機(jī)構(gòu)在土地成本審計(jì)（評(píng)估）過程中弄虛作假的，三年內(nèi)不得從事土地招拍掛出讓成本審計(jì)（評(píng)估）工作，并由行業(yè)協(xié)會(huì)按行業(yè)規(guī)定進(jìn)行處理；造成重大失誤或嚴(yán)重后果的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
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